【南宁】房地产企业全成本管理、数据库、招标采购核心关键点解析（9月21-22日）

【课程背景】
 　  随着企业规模的扩大和行业竞争的加剧，对成本管理工作的准确性和快速性要求越来越高。本课程通过分析成本管理各阶段哪些是成本需要重点关注的关键步骤、哪些决策存在成本风险、哪些地方容易出现错误、哪些环节效率低下，使得成本管理工作有的放矢、事半功倍，同时提供高质量的标准模板，确保课程内容在工作中落地，从而快速复制这些经验，达到降低成本决策风险，既减少和避免成本错误，提高成本工作质量，同时大幅提高工作效率，满足房地产高周转快速开发对成本的要求。

【课程收益】

      1、前期成本管理思路，营改增后如何修改目标成本测算及税筹计算公式
　　2、如何建立有效实用的数据库，住宅数据库、商业数据库详解及其应用
　　3、概念设计、方案设计、施工图设计三大阶段成本管控要点，事半功倍
　　4、高周转下清单编制风险控制、清单标准化，提高效率并减少错误失误
　　5、如何准确编制标底、快速准确评定标技巧，避免评标错误，确保定标
　　6、签证变更风险管控核心，现场成本人员工作要点，签证变更索赔技巧
　　7、预结算风险管控点、结算复审技巧，五大阶段与六个方向的结算管理
　　8、动态成本管理、剩余货值不同销售策略下快速计算项目最终动态利润
　　9、责任成本考核，分公司/项目利润考核办法及考核维度

【课程对象】
      1、地产企业董事长、总经理、副总经理、工程总监、项目总监、成本总监
　　2、项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、总工等房地产公司中高层
　　3、房地产公司设计部、工程部、成本部、造价部等骨干人员;
　　4、各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。

【课程大纲】
 
第一部分：房地产前期成本管理和目标成本测算
    1、提升成本管理的三大关键途径：
    （1）成本管控弱执行效果差原因
    （2）如何构建成本管理的推动力
    （3）如何强化成本管理的管控力
    （4）如何形成成本管理的执行力
    2、全成本管理理念及核心
    3、全成本管理模式及标杆房企成本管理架构
    4、成本核算指导：
    （1）成本分摊原则规定
    （2）成本四级科目明细
    5、目标成本管理
    （1）目标成本文件构成
    （2）目标成本三大核心
    （3）目标成本制定步骤
    （4）目标成本对标阶段
    （5）目标成本修订条件
    （6）目标成本考核公式
    6、目标成本编制
    （1）目标成本八大编制原则
    （2）目标成本八大编制程序
    （3）新城市目标成本编制解决方案
    （4）目标成本管理两大思路利弊分析
    7、营改增后目标成本测算注意事项
    （1）营改增给税务筹划带来的迷局
    （2）离开目标成本测算，增值税筹划就是瞎子
    （3）营改增后如何调整目标成本测算公式
    （4）营改增后目标成本如何正确高效设置税金计算
    （5）营改增后目标成本如何正确高效设置地价扣除
    （6）营改增后目标成本如何设置“科目”快速测算，确定采购策略
    （7）示例演示：营改增后目标成本测算
    8、营改增后增值税计算：
    （1）增值税计算法律依据与解读
    （2）增值税分摊方法
    （3）增值税计算公式设置
    （4）微利项目增值税税筹思路及计算判断公式
    （5）甲供材税筹临界值演算及计算判断公式
    9、营改增后土地增值税计算：
    （1）营改增后土地增值税计算法律依据与解读
    （2）土地增值税分摊方法（与增值税相反）
    （3）土地增值税计算公式设置
    （4）如何调整分摊原则对土地增值税进行税筹
    10、营改增后所得税计算：
    （1）营改增后所得税计算法律依据与解读
    （2）所得税计算公式设置
    示例：某项目目标成本测算对增值税、土地增值税及所得税计算及税筹对比

第二部分：房地产成本数据库建设和设计阶段成本管理
    1、成本价值黄金时间
    2、成本数据库建设现状：
    （1）数据库庞大混乱
    （2）无效数据沉积多
    （3）数据库应用不佳
    （4）谁来录入数据库
    3、成本数据库建设：
    （1）数据库建设三大原则
    （2）数据库两大分类思路
    （3）数据库标准体系建设
    （4）数据库科目设立标准
    （5）总部分公司分工界面
    （6）如何沉淀有价值数据
    4、住宅类数据库详解：
    （1）体系构成
    （2）标准分类
    （3）数据指标
    （4）限额设计
    （5）分享解析：住宅类数据库
    5、商业类数据库详解：
    （1）体系构成
    （2）标准分类
    （3）数据指标
    （4）限额设计
    （5）分享解析：商业类数据库
    6、概念设计阶段成本管理：
    （1）地下室概念设计成本控制关键点
    （2）土石方概念设计成本控制关键点
    （3）会所酒店概念设计成本控制关键点
    7、方案设计阶段成本管理：
    （1）地下室方案设计成本控制关键点
    （2）建筑方案设计成本控制关键点
    （3）结构方案设计成本控制关键点
    （4）节能方案设计成本控制关键点
    （5）精装、公装方案设计成本控制关键点
    （6）安装方案设计成本控制关键点
    8、施工图设计阶段成本管理：
    （1）地下室施工图设计成本控制关键点
    （2）土建施工图设计成本控制关键点
    （3）安装施工图设计成本控制关键点
    （4）园林施工图设计成本控制关键点
    （5）样板房施工图设计成本控制关键点
    9、案例：
    （1）会所酒店案例：通过案例分析管控会所酒店成本关键所在
    （2）组团划分案例：通过案例分析规划设计对后期成本的影响
    （3）景观设计案例：通过案例分析景观设计对成本认识的误区
    （4）样板装修案例：通过案例分析样板房装修成本管理关键点

第三部分：高周转房地产招标和清单标准化
    1、固定总价招标必备的四个基本条件：
    （1）30%合同纠纷产生的原因
    （2）固定总价招标常犯的错误
    （3）如何判断是采用固定总价还是固定单价
    2、快速开工三种招标方式的不同选择：
    （1）费率招标风险源分析及对策
    （2）模拟清单招标风险源分析及对策
    （3）清单招标风险源分析及对策
    3、快速开工支护与桩基工程清单编制注意事项：
    （1）如何在图纸不全下快速编制基础清单并减少后期变更
    （2）支护&桩基清单编制常犯错误
    （3）支护&桩基清单编制模板介绍
    4、快速开工总包合作模式及清单编制注意事项：
    （1）战略总包方式的几种合作模式对比及适用条件
    （2）总包清单编制注意事项
    （3）分享解析：总包清单标准模板
    5、带价清单报下浮率快速投标模式：
    （1）带价清单模式适用条件
    （2）带价清单模式利弊分析
    （3）带价清单价格风险分析
    （4）带价清单合同三大风险
    （5）带价清单价格编制技巧
    （6）带价清单价格谈判技巧
    6、应用铝模体系实现快周转：
    （1）铝模木模成本比较
    （2）铝模体系适用条件
    （3）铝模招标注意事项
    （4）铝模清单注意事项
    7、清单标准化：
    （1）拒绝五花八门的清单格式 减少清单错误
    （2）实现清单清一色 快速提高清单编制效率
    （3）清单格式基本要求 
    （4）清单加密基本要求
    （5）清单公式基本要求
    （6）总价包干清单格式
    （7）固定单价清单格式
    8、清单编制技巧：
    （1）如何避免清单与合同矛盾
    （2）清单暂定数量隐藏大风险
    （3）清单编制如何减少变更
    （4）如何减少清单描述错误
    （5）如何避免清单汇总错误
    （6）营改增后如何设置清单
    （7）如何设置清单避免投标人相同子目报价不同
    （8）如何设置清单提高投标人报价速度和准确性
    （9）分享解析：分包清单标准模板
    9、战略采购清单编制技巧：
    （1）战略采购招标风险分析
    （2）战略采购招标注意事项
    （3）战略采购清单常犯错误
    （4）战略采购清单编制原则
    （5）战略采购定标风险分析
    （6）分享解析：战略采购标准清单模板
    （7）无统计数据战略采购如何解决清单编制问题避免不平衡报价
    10、清单审核： 
    （1）如何快速有效检查清单链接错误
    （2）如何快速检查清单工程量错误
    （3）快速检查清单漏项的三看一问
    11、案例：
    （1）风机盘管案例：通过案例分析清单暂定失误导致结算大幅增加
    （2）战略采购案例：通过案例分析VRV空调泳池设备战略采购风险

第四部分：房地产项目标底编制和评定标
    1、如何提高标底编制准确度：
    （1）标底编制基本原则
    （2）总包标底编制技巧
    （3）分包标底编制技巧
    （4）供货标底编制技巧
    2、如何快速准确评标：
    （1）澄清与洽谈歧途
    （2）错漏项处理原则
    （3）不平衡报价误区
    （4）保留条款的处理
    （5）如何快速检查出标书存在的算术性错误
    （6）营改增后税金错误填写方式带来的隐患
    3、投标价超目标成本三大原因分析及定标对策
    案例：（1）园林不平衡报价案例：评标不细 后期乙方如何用不平衡报价推动变更
      （2）招标前策划案例：地面打桩与基坑底打桩两种开挖方案对成本工期比较
      （3）示例：《经济标评审报告》
第五部分：房地产项目签证变更管理和现场成本人员工作要点
    1、签证变更管理：
    （1）签证变更七大核心
    （2）签证变更管控秘诀
    （3）签证变更责任划分
    （4）签证变更风控对策
    2、签证变更三个必备单
    3、签证变更关键控制点
    4、现场成本人员工作要点
    5、现场成本档案管理核心
    6、签证变更索赔技巧：
    （1）索赔的两种路径差异与不同思路
    （2）索赔六大步骤
    （3）首要风险判别
    （4）遵循内外有别
    （5）索赔基本原则
    （6）索赔谈判顺序
    （7）如何打破僵局
    7、案例： 
    （1）绿化变更案例：通过案例分析如何协调内部矛盾及通道管理
    （2）玻璃幕墙案例：通过案例分析残余价值签证变更的控制办法
    （3）事后补单案例：通过案例分析签证变更现场管理存在的风险
    （4）土方开挖案例：通过案例分析隐蔽工程签证变更风险及对策
    （5）不可追溯案例：通过案例分析不可追溯签证变更的控制办法
    （6）现场案例讨论：通过现场案例讨论总结索赔基本原则及步骤
第六部分：房地产项目预结算管理和现代预算管理模式解析
    1、预结算管理：
    （1）结算五大原则
    （2）结算关键步骤
    （3）结算时间管理
    （4）结算总结分析
    （5）造价咨询管理
    2、预结算复审：
    （1）预结算复审两大核心
    （2）预结算复审四大方法
    （3）预结算复审过程控制
    3、报送结算资料：
    （1）结算资料通用要求
    （2）结算资料特殊要求
    4、现代预算管理模式：现代预算管理与传统预算管理差异
    5、结算管理关键控制点
    6、五大阶段的结算管理
    7、管理结算的六个方向
    8、非成本出身高管审核结算技巧
    案例：
    （1）大样图案例：通过案例分析说明结算总结重要性
    （2）构造柱案例：通过案例分析隐蔽工程的结算风险
    （3）桩基作假案例：通过案例分析资料管理的重要性
    （4）结算范围案例：通过案例分析标段划分风险控制
    （5）园林验收案例：通过案例分析如何搞好园林结算
    （6）涂料结算案例：通过案例分析结算时效管理规定
    （7）屋面防水案例：通过案例分析现场成本管理技巧
    （8）园建基础案例：通过案例分析现场成本管理技巧
    （9）结算不及时案例：通过案例分析结算规划重要性
第七部分：房地产企业招标采购管理和快速开发
    1、招标采购管理基本原则：
    （1）招标采购基本模式
    （2）采购管理六大核心
    （3）识别并防范非常规招标
    （4）电子版发标风险及其注意事项
    （5）回标：最易出差错的采购环节
    （6）两阶段招标与带方案招标差异及适用范围
    （7）技术标商务标废标常见错误类型：采购可以说不
    （8）引入采购管理软件注意事项及如何增加符合实际需求的功能
    2、民企房地产与国家招投标法问题：
    （1）不能简单照搬
    （2）现场踏勘不同
    （3）答疑错误误导
    （4）澄清常犯错误
    （5）开标唱标差异
    3、快速开发注意事项：
    （1）快速开工需要避免的决策错误：如何缩短工期
    （2）快速开工招标关键风险点分析：如何保障工期
    （3）快速开工特点及风险管控
    （4）快速开工单位选择风险点
    4、招标策划：
    （1）甲指乙供注意事项
    （2）是否采用甲供材/甲分包判断原则
    5、谈判方式选择及利弊分析：
    （1）四种谈判方式利弊分析
    （2）谈判顺序隐含风险：小心弄巧成拙
    6、定标方式选择及利弊分析：
    （1）综合评审法VS综合评分法
    （2）比例控制法
    （3）定标分类法
    （4）多标段中标注意事项
    （5）投标价是否低于成本两个判断依据
    7、招投标风控管理：
    （1）围标现状及防范对策
    （2）关联供应商防范对策
    （3）垄断企业的招标对策
    （4）供应商入围审批风控
    （5）最低价规定及其风控
    （6）招评定分离风险防范
    （7）中标通知书潜伏的风险&墨西哥全球高铁招标引发的索赔
    8、招标采购管理案例：
    （1）串通投标案例：通过案例分析现场探勘、答疑风险控制
    （2）现场踏勘案例：通过案例分析招标文件起草的风险控制
    （3）软装招标案例：通过案例分析招标方案对招标成败影响
    （4）任性废标案例：通过案例分析废标可能带给公司的损失
    （5）招标泄密案例：通过案例分析招标过程需要注意的风险
    （6）现场案例讨论：通过解析案例总结定标风险及决策思路